Resthof

Auszug aus dem

 

Gutachten

 

des Sachverständigen über die Resthofstelle mit Wohngebäude in der Hauptstraße 93, 84130 Dingolfing

• Grundbuch Amtsgericht Landau a.d. Isar
• Grundbuch von Teisbach
• Band 33
• Blatt 1496
• Gemarkung Teisbach
• Flurstück 1916
• Gebaude- und Freiflache zur Größe von 5.648 m²

 

VERKEHRSWERT 840.000 EUR

WERTERMITTLUNGSSTICHTAG 24.09.2024

 

Grundstücksbeschreibung

 

Makrolage Dingolfing liegt im Isartal und ist als BMW-Standort bekannt. Vor allem nach 1945 entwickelte sich Dingolfing von einer Kleinstadt zum

Industriestandort im ländlich geprägten Umland.

Mikrolage Das zu bewertende Objekt liegt im westlichen Stadtrandgebiet von Dingolfing im Ortsteil Höfen auf der Nordseite der Hauptstraße in einem

Gewerbegebiet, das sich nördlich der Hauptstraße bis zur Bahnlinie (Landshut-Plattling) erstreckt. Die Hauptstraße ist zugleich St 2074, welche als frühere B 11 parallel der A 92 durch das Isartal verläuft und Erschließungsfunktion für die Region hat.

Immissionen zum Zeitpunkt der Besichtigung (Werktag vormittags) mittleres Verkehrsaufkommen entsprechend der Funktion der Straße, für eine

gewerbliche Nutzung nicht störend

Parkmöglichkeiten keine Stellplatzmöglichkeiten auf der Hauptstraße gegeben - sie sind auf eigenem Grundstück vorzuhalten

 

Erschließung

Versorgungsleitungen Die üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen sind augenscheinlich in der Straße vorhanden.

Erschließungskosten Die angegebenen Werte gelten für erschließungskostenfreien Zustand von Grund und Boden. Gemaß Auskunft der Stadt Dingolfing vom

29.08.2024 sind keine Beitrage ausstehend.

Beurteilung der Verkehrsanbindung überdurchschnittliche Erreichbarkeit über örtliche Hauptverkehrsstraßen

 

Gebäudebeschreibung

 

Für die aufstehenden Baulichkeiten sind verschiedene Teilpläne vorhanden, die im Kern auf das Jahr 1890 zurückgehen. Ansonsten stammen die Pläne aus den Jahren 1912, 1954, 1963, 1970 und 1975. Aus den vorhandenen Plänen ergibt sich keine lückenlose Dokumentation von Genehmigungen.

Hinweise, dass das Objekt nicht zulässigerweise errichtet worden wäre oder nicht genehmigungsfähig wäre, bestehen aber nicht.

 

BaukörperWohnhaus mit geringfügiger Teilunterkellerung, Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden

eingeschossige Werkstatt und Maschinenhalle; eingeschossiger Rinderstall, mit teilweise begehbarer Dachebene.

Konzeption Das Gebaudeensemble hat eine historisch bedingte und auf die ehemalige landwirtschaftliche Nutzung abgestimmte Konzeption. Die gewachsene Objektstruktur entspricht weder heutigen Anforderungen an landwirtschaftliche Nutzungen noch aktuellen Anforderungen an Gewerbe- und Betriebsimmobilien.

Das Grundstück ist im vorderen Bereich der Freiflächen gepflastert, ansonsten aufgekiest oder WieselWildwuchs, hinter dem Wohnhaus auch eine Streuobstwiese.

 

Wohnhaus

 

Baubeschreibung

Konstruktion gewöhnliche Massivbauweise

Außenwände Mauerwerk, verputzt

Fundamente massiv

Dach/Dachform Satteldach, keine bzw. keine zeitgemäße Dämmung

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung Dachsteine

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Haustechnik funktionaler, insgesamt einfacher Standard

Heizung Zentralheizung, Gas, Brennwerttechnik, Einbau um 1998

Elektro funktionale Ausstattung mit geringer Zahl von Steckdosen

Ausbau teilmodernisierter Innenausbau einfachen Standards, nicht mehr heutigem Zeitgeschmack entsprechend

Treppe I Aufzüge einläufige Holztreppe ins Dachgeschoss, Einschubtreppe zum Spitzboden, schlecht zugängliche Massivtreppe zur Teilunterkellerung

FensterKunststofffenster, soweit erkennbar mit Isolierverglasung

Türen glatte Futtertüren

Innenwände, Decken überwiegend Mauerwerk; Holzbalkendecke, mit Profilholzbrettern verkleidet; über Keller gemauertes Gewölbe

Sanitär I Bäder ein Bad, vor einigen Jahren modernisiert mit Eckwanne, WC, Urinal, Waschtisch

Zustand normal gepflegt und instandgehaltener Zustand, v.a. im Dachgeschoss Stellen von Feuchte und Schimmel

Grundriss I Beurteilung Insgesamt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Flur, Küche, Esszimmer, Kammern, Bad, Schlaf- und Wohnzimmer im EG und vier bis sechs Individualräumen im DG. Die lichten Raumhöhen sind mit knapp 2,20 m gering und entsprechen nicht den Anforderungen der BayBO an

Aufenthaltsräume. Die Räume sind teils gefangen, der Zuschnitt insgesamt verschachtelt.

 

Flächen Erdgeschoss /Dachgeschoss 151 m²

 

Nebengebäude

 

Konstruktion einfache Mischbauweise Mauerwerk I Holz

Außenwände Holz, Blech, Putz

Fundamente massiv

Dach/Dachform Satteldach, Pultdach

Dachtragwerk zimmermannsmäßiger Holzdachstuhl

Dacheindeckung überwiegend Dachsteine oder Blech

Entwässerung übliche Dachentwässerung

Ausbau einfacher Ausbau, überwiegend Betonböden, Roll-, Schiebe- oder Flügeltore

Haustechnik keine relevante Haustechnik außer Strom / Licht

Zustand einfach bis normal gepflegt und instandgehaltener Zustand

Grundriss I Beurteilung kleinteiliger Zuschnitt, für einfachste Lagezwecke etc. geeignet

 

Flächen

• Werkstatt- und Maschinenhalle 299 m²
• ehem. Rinderstall mit Milchkammer 406 m²

 

Beurteilung

 

Insgesamt handelt es sich um ein konzeptionell und wirtschaftlich überaltertes Gebäudeensemble.

Die ehemals für landwirtschaftliche Zwecke errichteten Gebäude werden seit Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung kleinteilig gewerblich oder

untergeordnet innerhalb des Eigentümerkreises genutzt.

Derartige Liegenschaften ohne wirtschaftlich nachhaltige Nutzungsmöglichkeiten werden in der Regel von potenziellen Erwerbern erworben,

um dien Altbestand abzubrechen und das Grundstück mit einer zeitgemäßen Bebauung neu zu nutzen.